ВойтиРегистрация
Выбрать город
Что такое ЗОС и зачем оно нужно?

С 1 января 2017 года вступила в силу новая редакция 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…». Помимо всего прочего, в ней установлена обязанность получения в уполномоченных органах заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным 214-ФЗ (ЗОС).

Теперь без заключения о соответствии девелопер не сможет зарегистрировать ни один ДДУ в Росреестре, и даже не может начать рекламную кампанию своего объекта — соответствующая поправка внесена в закон о рекламе.

Важно отметить, что обязанность получения заключения о соответствии не распространяется на застройщиков, которые успели до 1 января 2017 года зарегистрировать в Росреестре хотя бы один договор долевого участия.

На соответствие каким требованиям госорганы проверяют застройщика?

  1. Проектная декларация должна соответствовать утвержденной форме и содержать всю установленную законом информацию http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_210203/
  2. В отношении застройщика не должны проводиться процедуры ликвидации (банкротства).
  3. Деятельность застройщика не должна быть приостановлена по решению суда.
  4. Застройщик не должен числиться в списках недобросовестных поставщиков, подрядчиков, исполнителей работ, а также в перечне недобросовестных участников аукциона по продаже государственных земельных участков.
  5. У застройщика должна отсутствовать задолженность по платежам в бюджет (за исключением случаев, предусмотренных законодательством).
  6. У директора и главного бухгалтера компании-застройщика не должно быть судимостей за экономические преступления, они не должны быть лишены права занимать определенные должности в сфере строительства.
  7. С 1 июля начнет действовать еще требование — к уставному капиталу. Его минимальный размер установлен в зависимости от совокупной площади возводимых застройщиком объектов и составляет от 2,5 млн рублей до 1,5 млрд рублей.

Для получения ЗОС застройщик должен предоставить в контролирующий уполномоченный орган определенный пакет документов. Например, в Москве заключения о соответствии 214-ФЗ выдает Москомстройинвест. В субъектах федерации эту функцию выполняют региональные министерства, департаменты или комитеты по строительству. На эти же органы в прошлом году была возложена обязанность разработки регламентов о порядке выдачи заключения о соответствии. В соответствии с этими регламентами и определяется необходимый перечень документов в каждом регионе.

Среди основных документов, которые необходимо предоставить для получения заключения: проектная документация, учредительные документы, свидетельства о допуске к работам, бухгалтерская отчетность, технико-экономическое обоснование проекта, договоры о предоставлении кредита на строительство объекта, договор поручительства, заключенный с банком, или договор страхования гражданской ответственности.

После получения документации регулирующий орган в течение 30 дней проводит процедуру проверки, по результатам которой будет выдано заключение, либо отказ в выдаче. Однако, если застройщик не получил заключение о соответствии, это не значит, что он вовсе не сможет начать возведение объекта. После устранения всех выявленных нарушений он имеет право снова подать проектную декларацию на рассмотрение.

Полученное заключение застройщик должен опубликовать на своем сайте наряду с проектной декларацией, формой договора долевого участия, документами на земельный участок, аудиторским заключением за последний год и разрешением на строительство.

У заключения о соответствии требованиям 214-ФЗ есть срок действия. Первый договор долевого участия нужно подать на регистрацию не позднее, чем через 60 дней с даты получения этого документа. Иначе придется вновь получать ЗОС.

Профессиональная предварительная проверка застройщика компетентными органами даст определенные гарантии безопасности инвестиций долевого строительства и, как следствие, повысит уровень доверия населения к долёвке. Однако индивидуальные меры предосторожности все же не будут лишними. Например, можно обратиться в местные органы строительного надзора и проверить подлинность опубликованных застройщиком документов.